양도소득세 개념정리

부동산 중개 시 알아두면 유익한 양도소득세

양도소득세는 토지나 건물 기타 부동산을 유상으로 양도 시의 에 발생하는 세금입니다.

 

이는 특별한 소득 없이 자산을 가지고 있는 동안에 발생한 자기 자본 이득만을 과세대상으로 합니다.

 

그러나 반복적인 활동을 통해 발생하는 수입은 양도소득이 아닌 사업소득입니다.

개인과 법인의 양도소득세는 차이점이 있습니다. 

 

개인이 부동산을 양도해 발생하는 소득은 다른 소득과 분류하여 양도소득세만 부과하지만 법인 같은 경우에는 양도소득에 대하여 법인의 다른 소득과 합산하여 법인세를 추가합니다.  

​양도소득세는 부동산을 유상으로 거래했을지라도 양도차익이 없으면 부과하지 않습니다. 

 

부가세 대상으로는 지상권과 전세권, 등기된 부동산임차권, 부동산을 구입할 수 있는 권리, 아파트 당첨권과 토지상환 채권 및 주택상환 채권 등이 있습니다. 

​기타 부동산과 함께 양도하는 영업권, 회원권, 부동산 과다보유 법인의 주식, 등도 양도소득세 과세대상 소득입니다. 

양도소득세 납세의무자는 과세대상 자산을 양도함으로써 소득이 발생하는 개인을 말합니다.

거주자는 국내외 소재하는 재산에 대하여 납세의무가 있고 비거주자는 국내 자산에 대하여만 납세의무가 있습니다. 

 

단 비거주자의 경우 각종 양도에 따른 소득세 비과세 및 감면이 배제됩니다. 

 

부동산 중개 시 알아두면 유익합니다.

양도소득세 계산시 필요경비로 공제되는 자본적 지출액은 금융거래 증빙 등으로 지출 확인이 되어야 합니다. 

 

필요경비로 공제되는 양도비는 자본적 지출과 마찬가지로 증빙서류를 반드시 구비하여야 합니다. 

 

취득가액을 제외한 기타 필요경비의 적용 기준으로는 양도 금액과 취득금액에 기준에 따라 다릅니다.

실지거래가액을 양도및 취득가액으로 적용하는 경우에는 양도차익을 계산한 경우에도 취득가액을 제외한 기타 필요경비 도 실제 지급된 비용으로 계산합니다. 

 

기준시가를 양도 및 취득가액으로 사용하는 경우에는 취득가액을 제한 기타 필요경비는 실제 지급한 금액 관계없이 필요경비 개산 공제합니다.

양도소득은 양도차익에서 장기보유 특별공제를 공제하여 계산합니다. 

 

양도차익이란 양도금액에서 필경 비를 뺀 금액을 말합니다. 

 

장기보유 특별공제는 3년 이상 장기 보유한 토지 및 건물의 양도에 대해 적용합니다.

3년 이상 보유한 건물 및 토지의 양도라 할지라도 미등기 양도자산, 조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 2 주택에 해당하는 주택 조정대상지역 안에 있는 주택으로서 1세대 3 주택 해당하는 주택은 장기보유 특별공제대상에서 배제됩니다.

양도소득세를 부과한는 표준은 양도 소득액에서 기본공제를 하여 계산합니다. 

 

이 경우 기본공제는 과세연도를 기준으로  횟수에 관계없이 1인당 1년에 250만 을 공제합니다. 

 

그러나 미등기 양도자산은 양도소득에 대한 기본공제를 적용하지 않습니다. 

 

동일 과세 연수의 자산을 양도하는 때는 양도소득 기본공제는 양도한 자산의 양도차익에서 순차로 공제합니다.

양도소득세율 조세부담 능력을 배려하여 과세표준에 따라 세율을 차등 적용하는 초과누진세율과 정부 정책 차원에서 하는 비례세율 그리고 부동산 경기를 위한 탄력세율 등 여러 가지 세율체계를 갖고 있습니다.

기간 1년미만인 부동산의 양도 50%의 세율을 갖습니다. 

 

건물 토지 부동산에 대한 권리로서 보유  1년 미만인 부동산을 양도하는 경우에는 과세표준에 크게 관계없이 50% 세율을 적용합니다. 

 

다만 주택에 대해서는 40%의 비례세율이 적용됩니다.

기간이 1년 이상2년 미만인 경우의 양도는 40%에 양도소득세율 적용하고 미등기 자산의 경우 70%를 적용합니다. 

 

조정대상지역 안의 분양권 50%, 비사업용 토지는 10%를 더한 일반 세율에  적용합니다.

양도소득세가 중가 되는 1세대의 다세대 주택의 범위는 1세대 2주택은 일반세율을 10%를 더하고 1세대 3 주택은 일반 세율 20%를 더해서 적용하며 장기보유 특별공제를 배제합니다. 

 

비사업용 토지란 농지와 임야 및 목장용지, 비사업용 나대지와 잡종지 등이 있습니다. 

 

이상 부동산 중개 시 알아두면 좋을 양도소득세 기본 상식입니다.